Palazzo Spampatti: un edificio del Quattrocento e il suo restauro

Origine quattrocentesca, veste settecentesca

Il palazzo ha origine nel Quattrocento e sta dentro il tessuto del centro storico di Gandino, in provincia di Bergamo. Quello che si vede oggi, però, non è il XV secolo: la fisionomia attuale deriva da una ristrutturazione di fine Settecento, che aggiunse il porticato con le colonne in arenaria e gli affreschi tuttora visibili. È un edificio a strati, dove l'impianto più antico e la mano settecentesca convivono nello stesso corpo di fabbrica.

Gandino è un borgo antico della Valle Seriana, arricchito nei secoli dalla lavorazione della lana. Quella ricchezza si legge ancora nel costruito, in un patrimonio di palazzi e di chiese di densità e qualità inconsuete per le dimensioni dell'abitato. Palazzo Spampatti appartiene a quel tessuto, non è un oggetto isolato.

Il cantiere di restauro

L'edificio è sottoposto a vincolo architettonico e monumentale. Il progetto di risanamento, consolidamento statico, restauro e riqualificazione per l'inserimento di nuove unità abitative è stato firmato dallo Studio Servalli Sironi, che ne ha curato anche la direzione lavori, in coordinamento con la Soprintendenza per i beni architettonici e ambientali di Milano. Il coordinamento non è un passaggio formale: su un immobile tutelato ogni scelta costruttiva viene discussa e autorizzata prima di essere eseguita.

Sulle superfici e sugli elementi decorativi sono intervenuti restauratori qualificati, con tecniche conservative e con gli stessi materiali con cui quegli elementi erano stati originariamente realizzati. È la differenza fra restaurare e rifare: il criterio non è riportare tutto a nuovo, ma fermare il degrado lavorando con la materia esistente.

Al corpo storico sono stati aggiunti due nuovi corpi scala. Il primo serve gli appartamenti e ospita l'ascensore; il secondo scende ai box sotterranei, ricavati sotto gli orti. Le funzioni che un edificio del Quattrocento non poteva prevedere, cioè l'accesso verticale meccanizzato e il ricovero delle automobili, sono state così concentrate in parti aggiunte, senza scavare dentro l'organismo antico.

Che cosa è rimasto

Il restauro ha conservato lo scalone antico in pietra, i saloni con le pareti e le volte affrescate, i porticati interni, una vasca barocca, i camini e i solai lignei con tavelle in cotto. Sono elementi che appartengono all'edificio, non arredi: restano dove sono e continuano a definire l'altezza delle stanze, la direzione della luce, la sequenza degli spazi.

Questo ha una conseguenza pratica per chi abita: le unità non sono ripetibili. Una stanza con la volta dipinta ha proporzioni che nessun progetto contemporaneo produrrebbe, e un salone affrescato impone al mobilio un rapporto che va accettato, non corretto.

Materiali e finiture

I pavimenti sono in marmo, nelle varietà giallo di Cleopatra, rosa e cremisi, oppure in parquet a grande formato. I bagni sono rivestiti in marmo. Nelle parti comuni è stato impiegato cotto antico, che tiene insieme il passaggio dagli spazi condivisi alle soglie delle singole abitazioni.

Sono scelte che seguono la stessa logica del restauro: materiali di massa, posati per durare, coerenti con quelli che nell'edificio c'erano già.

Impianti e comfort contemporaneo

Il riscaldamento è a pavimento, con caldaie termoautonome: ogni unità regola e contabilizza il proprio consumo per conto suo. La scelta ha un effetto visibile, oltre che termico, perché libera le pareti: in stanze con affreschi e volte dipinte, non dover collocare radiatori è una condizione di progetto, non un dettaglio.

Il pacchetto prestazionale è completato da isolanti termoacustici, che lavorano sia sulla dispersione di calore sia sul rumore fra unità contigue, e da intonaci termoisolanti a base di calce. È l'aspetto meno visibile del cantiere e quello che decide, nei fatti, se una casa storica sia abitabile tutto l'anno senza compromessi.

Che cosa ospita il palazzo oggi

L'edificio contiene oggi appartamenti, attici, uffici e negozi al piano terra, e box interrati. Alcune unità hanno giardino e ingresso indipendente, condizione che, in un palazzo di questa natura, significa poter entrare in casa senza attraversare le parti comuni.

La destinazione mista non è un ripiego: negozi e uffici al livello della strada tengono l'edificio in uso anche nelle ore in cui le abitazioni sono vuote.

Comprare in un immobile vincolato: cosa cambia davvero

Il vincolo spaventa più di quanto pesi, ma conviene sapere esattamente in che cosa consiste. In Italia la materia è regolata dal Codice dei beni culturali e del paesaggio, cioè il Decreto legislativo 42 del 2004. Un immobile dichiarato di interesse resta di proprietà privata a tutti gli effetti: ci si abita, lo si arreda, lo si affitta, lo si rivende, lo si lascia in eredità. Nessuno entra in casa e nessuno decide come vada arredata.

Quello che cambia riguarda i lavori. Su un bene tutelato gli interventi vanno autorizzati prima di essere eseguiti: il progetto si presenta alla Soprintendenza competente per territorio, ai sensi dell'articolo 21 del Codice, e si aspetta il suo assenso. Per gli interventi di edilizia la legge fissa alla Soprintendenza un termine di centoventi giorni dalla richiesta per pronunciarsi, termine che si sospende se l'ufficio chiede chiarimenti o documenti integrativi. In pratica: sostituire un divano no, spostare un tramezzo o toccare una superficie affrescata sì, e prima di cominciare. Eseguire lavori senza l'autorizzazione espone a sanzioni e all'obbligo di rimettere le cose come stavano, il che rende l'iter preventivo molto meno costoso della scorciatoia.

Il secondo punto riguarda la compravendita. Il trasferimento di un bene tutelato va denunciato al Ministero entro trenta giorni dalla stipula dell'atto. Da quella denuncia decorre il termine entro cui lo Stato, o un altro ente territoriale, può esercitare la prelazione, cioè subentrare all'acquirente alle stesse condizioni di prezzo: sessanta giorni. Se la denuncia manca o arriva in ritardo, l'atto è inefficace verso la pubblica amministrazione e il termine si allunga a centottanta giorni. È un adempimento che segue il notaio, ed è la ragione per cui su questi immobili il rogito ha una coda di qualche mese prima di essere definitivo verso lo Stato.

Il terzo punto è fiscale, ed è il rovescio favorevole dello stesso vincolo. Per i fabbricati di interesse storico o artistico ai sensi dell'articolo 10 del Codice, la base imponibile IMU è ridotta del cinquanta per cento. La riduzione non è automatica: presuppone il provvedimento formale di vincolo sull'immobile e va dichiarata al Comune. Le aliquote le fissa ogni anno il Comune, quindi l'importo esatto va verificato con l'ufficio tributi di Gandino e con il proprio consulente fiscale prima di fare conti definitivi.

Riassumendo: si vive normalmente, si chiede l'autorizzazione prima di modificare, si accetta una procedura in più quando si compra e quando si rivende, e in cambio si paga metà della base imponibile sull'imposta municipale. Sono passaggi che allungano i tempi, non che impediscono di fare le cose, ed è lo stesso meccanismo che ha impedito al palazzo di essere snaturato prima di arrivare sul mercato.