Formule di acquisto
Il rent to buy a Palazzo Spampatti
Palazzo Spampatti rende disponibile il rent to buy per le proprie unità. È un contratto regolato dalla legge italiana dal 2014: si entra subito nell'immobile pagando un canone in parte accantonato come acconto sul prezzo, e si decide entro un termine se acquistare. Le condizioni delle singole unità si concordano in trattativa.
Che cos'è il rent to buy
La legge italiana lo chiama «contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili»: lo ha introdotto l'articolo 23 del decreto legge 133/2014, il decreto Sblocca Italia, convertito nella legge 164/2014.
Il proprietario, che la legge chiama concedente, consegna subito l'immobile al conduttore. Questi paga un canone periodico e ha il diritto, non l'obbligo, di acquistare entro un termine fissato nel contratto. Fino al rogito la proprietà resta al concedente: il conduttore ha il godimento, cioè l'uso pieno del bene.
Il canone si divide in due parti
Una parte remunera il godimento: funziona come un affitto e non si recupera, perché è il corrispettivo di avere abitato la casa. L'altra è imputata al prezzo del futuro trasferimento, cioè accantonata come acconto. Il contratto deve indicarle entrambe.
La legge impone poi di stabilire per iscritto quale quota degli acconti il concedente restituisca se l'acquisto non si conclude, ma non fissa alcuna percentuale: quanto torna indietro è materia di trattativa. È la clausola economicamente più importante.
La trascrizione, la tutela che distingue questa formula
Trascrivere significa annotare il contratto nei registri immobiliari pubblici, così che valga anche verso chi non lo ha firmato. L'articolo 23 la impone ai sensi dell'articolo 2645-bis del codice civile, con gli effetti previsti per le locazioni oltre i nove anni.
Ne deriva il cosiddetto effetto prenotativo: il futuro acquisto retroagisce alla data della trascrizione, perciò ipoteche, pignoramenti e vendite a terzi iscritti dopo non valgono contro l'acquirente. Per un preliminare la protezione dura tre anni; qui copre tutta la durata del contratto e comunque non oltre dieci. Servendo l'atto pubblico o la scrittura autenticata, si firma davanti a un notaio.
Se una parte non rispetta il contratto
Il contratto si risolve per il mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni fissato dalle parti e non inferiore a un ventesimo del totale. Salvo diverso accordo, il concedente riottiene l'immobile e trattiene i canoni a titolo di indennità.
Se è il concedente a non adempiere, deve restituire la parte di canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali. Se rifiuta il rogito dopo che il diritto è stato esercitato, si applica l'articolo 2932 del codice civile: il giudice può emettere una sentenza che produce gli effetti dell'atto mancato. In caso di procedura concorsuale del concedente, il contratto prosegue.
Differenze dall'affitto con riscatto e dal preliminare
«Affitto con riscatto» e «rent to buy» si usano come sinonimi, ma non lo sono. Il primo, detto anche locazione con patto di futura vendita, è una figura atipica: non ha una legge propria e si costruisce caso per caso, priva delle tutele dell'articolo 23.
Il preliminare, o compromesso, è la promessa reciproca di vendere e comprare: non dà di per sé il godimento immediato e, se trascritto, prenota la posizione per tre anni. Qui invece l'ingresso è immediato, la protezione arriva a dieci anni e l'impegno è asimmetrico: il concedente deve vendere, il conduttore resta libero.
Il trattamento fiscale in sintesi
L'Agenzia delle Entrate ha chiarito il regime con la circolare n. 4/E del 19 febbraio 2015: la quota versata per il godimento è tassata secondo le regole delle locazioni, quella imputata al prezzo secondo quelle degli acconti su una compravendita.
L'imposta di registro assolta sugli acconti non è persa: al rogito si scomputa da quella dovuta sul trasferimento. Il conto concreto, in particolare l'alternativa fra IVA e registro, dipende soprattutto dal fatto che il concedente sia un privato o un'impresa.
Le condizioni per le unità di Palazzo Spampatti
Durata, importo del canone, quota imputata al prezzo e quota restituibile non sono predeterminati in modo uniforme: le condizioni applicate alle singole unità si concordano in sede di trattativa. Conviene fissare un appuntamento indicando l'unità di interesse e far leggere la bozza al proprio notaio prima della firma.
Domande frequenti
Se alla fine decido di non comprare, perdo tutto quello che ho versato?
Non necessariamente. La quota pagata per il godimento non si recupera, perché è il corrispettivo di avere abitato l'immobile. La quota imputata al prezzo va invece restituita nella misura scritta nel contratto: la legge obbliga a stabilirla, ma non dice quanto debba essere.
Sono obbligato ad acquistare alla scadenza?
No: la legge attribuisce al conduttore un diritto di acquistare, non un obbligo. Il vincolo è asimmetrico: il proprietario deve vendere se il diritto viene esercitato entro il termine, il conduttore può lasciarlo scadere.
Se il proprietario nel frattempo vende a un altro o subisce un pignoramento, rischio di perdere la casa?
È il rischio contro cui è pensata la trascrizione obbligatoria. Una volta trascritto, il contratto vale anche verso i terzi e l'acquisto retroagisce a quella data: vendite, ipoteche e pignoramenti successivi non valgono contro chi acquista, fino a dieci anni.
Che cosa succede se salto il pagamento di qualche canone?
Il contratto si risolve al mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni fissato dalle parti e non inferiore a un ventesimo del totale. Salvo diverso accordo scritto, il proprietario riprende l'immobile e trattiene quanto versato.
E se sono io ad avere ragione e il venditore rifiuta di firmare il rogito?
Se il diritto di acquisto è stato esercitato regolarmente si applica l'articolo 2932 del codice civile. Il giudice può emettere una sentenza che trasferisce la proprietà al posto dell'atto rifiutato.
Il rent to buy sostituisce il mutuo?
No, lo rinvia. Sposta più avanti il momento in cui serve il finanziamento e permette di accumulare intanto una parte del prezzo, ma al rogito il saldo va comunque pagato. Poiché il godimento ha una scadenza, conviene verificare subito con la banca la sostenibilità di quel saldo.
Durante il periodo di godimento chi paga manutenzioni e spese?
Fino al rogito la proprietà resta al concedente. La legge richiama, in quanto compatibili, le regole dell'usufrutto: custodia e manutenzione ordinaria gravano su chi gode dell'immobile, le riparazioni straordinarie restano al proprietario. Le altre voci vanno verificate nel contratto.
Quali unità di Palazzo Spampatti si possono acquistare così e a quali condizioni?
La proprietà rende disponibile il rent to buy, ma durata, canone, quota imputata al prezzo e quota restituibile si concordano in trattativa, unità per unità. Per un quadro concreto conviene richiedere un appuntamento indicando l'unità di interesse.
Le condizioni applicate alle singole unità si concordano in sede di trattativa. Ci scriva per sapere quali sono disponibili con questa formula, oppure veda prima le unità in vendita.
Le informazioni di questa pagina hanno carattere generale e non sostituiscono il parere di un notaio o di un consulente.